Biuro nieruchomości » Strona główna › Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?
Typ oferty:
Typ nieruchomości:
Miejscowość:
Pow.: do
Cena:



 

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

Oferta Lordbud dla Kupującego:

Pamiętaj – kupując samodzielnie nieruchomość nie posiadasz ubezpieczenia od transakcji nieruchomości, którą posiada pośrednik, chroniący Twoją transakcję.

Jeżeli podjęliśmy już decyzję, dot. kupna nieruchomości: mieszkanie, dom, lokal, działkę przygotujmy się do tego:

► Określmy swoje potrzeby, skonfrontujmy je z możliwościami. Zastanówmy się, co chcemy osiągnąć, kupując nową nieruchomość.

► Określmy rodzaj, parametry i lokalizację poszukiwanej nieruchomości.

► Określmy budżet przeznaczony na jej zakup. Jeszcze kilka lat temu kiedy znaleźliśmy interesującą nas nieruchomość, musieliśmy niemalże natychmiast się decydować i wpłacać zaliczkę, żeby nikt nas nie ubiegł. Czasem sprzedający urządzali licytację i sprzedawali swoją nieruchomość temu, kto zaproponował najlepszą cenę. Przeciętne nieruchomość sprzedaje się teraz kilka miesięcy i, chociaż chętnych jest dużo, transakcji nie zawiera się wiele, a to z powodu słabej dostępności kredytów.

►Jeżeli jednak nasza sytuacja pozwala nam na zaciągnięcie kredytu lub zakup nieruchomości za gotówkę, możemy zabrać się za jej poszukiwanie. Musimy jednak pamiętać o kilku ważnych rzeczach, które musimy sprawdzić, zanim podpiszemy umowę.

► Zdecydujmy, w jaki sposób będziemy szukać potencjalną nieruchomość. Zastanówmy się, czy potrzebujemy pomocy pośrednika bądź doradcy nieruchomości przy planowanym zakupie, czy sami posiadamy odpowiednie doświadczenie i wiedzę o rynku nieruchomości. Każde działanie ma swoje wady i zalety, powinniśmy więc rozważyć, co w naszym przypadku nam się opłaci, wziąwszy pod uwagę ryzyko, wagę transakcji i poświęcony czas.

► W trakcie poszukiwań nieruchomości, wykorzystujmy wiele źródeł informacji. Warto jest skontaktować się z pośrednikiem nieruchomości, gdyż niektóre nieruchomości są w trakcie przygotowawczej do kampanii reklamowej i nie są jeszcze wystawione w Internecie.

► Jeżeli zainteresuje nas jakaś nieruchomość, sprawdźmy dokładnie, w jakim jest stanie technicznym. Lokale w starym budownictwie mają też stare instalacje centralnego ogrzewania czy wodno-kanalizacyjne (chociaż w dużej części były one wymieniane). Budynki takie zazwyczaj mają starą elewację, a klatki schodowe pozostawiają wiele do życzenia. W takim wypadku dowiedzmy się, czy i na kiedy planowany jest remont. Zbywcy zazwyczaj zapewniają o tym, że wymiana instalacji, remont klatki schodowej czy ocieplanie budynku przewidziane jest na przyszły rok. Niestety najczęściej po dwóch latach nadal nic się nie dzieje. Aby uchronić się przed taką sytuacją, dowiedzmy się w administracji budynku lub spółdzielni, jak faktycznie wygląda sytuacja i czy planowane są jakieś remonty.

►Warto też sprawdzić najbliższe sąsiedztwo. Nieruchomość przy zajezdni autobusowej czy przepompowni ścieków na pewno nie należy do najprzyjemniejszych, dlatego warto poświęcić chwilę na spacer po okolicy. Jeśli obok naszej nieruchomości są tylko puste działki i nic nie zakłóca nam widoku na zieleń, lepiej sprawdzić, czy coś nam tego widoku w najbliższym czasie nie zasłoni. I nawet jeśli sprzedający zapewnia nas, że na sąsiednich działkach nic nie powstanie, wybierzmy się do urzędu gminy i sprawdźmy, co może w tych miejscach powstać.

►Jeżeli osoba sprzedająca nieruchomość podaje się za właściciela, sprawdźmy, czy na pewno nim jest. Nie chcemy paść przecież ofiarą oszusta, który twierdzi, że nieruchomość jest jego własnością, a w rzeczywistości tylko je wynajmuje. Po pierwsze poprośmy o dokumenty świadczące o własności, czyli akt notarialny nabycia nieruchomości. Tam zapisane będzie, kto dokonał zakupu nieruchomości.

►Jeśli nieruchomość ma założoną księgę wieczystą, znajdziemy w niej informację o tym, kto jest właścicielem. Taki zapis znajduje się w dziale II księgi wieczystej, a jej odpis możemy dostać w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego.

►Jeżeli widnieją tam też inni właściciele, muszą oni także przystąpić do transakcji, ewentualnie może to zrobić jedna osoba posiadająca ich pełnomocnictwa potwierdzone notarialnie. Pamiętajmy jednak o dokładnym sprawdzeniu danych w pełnomocnictwie, ponieważ musimy je również przekazać do banku, który będzie udzielał nam kredytu na zakup nieruchomości. Jeżeli dane nie będą się zgadzały ze stanem faktycznym, proces otrzymania kredytu może się przedłużyć.

►W przypadku mieszkań spółdzielczo-własnościowych powinniśmy udać się do spółdzielni, gdzie otrzymamy informacje o właścicielach. Takie zaświadczenie ze spółdzielni może nam też przedstawić sprzedający.

►Kupując nieruchomość hipoteczną, dokładnie sprawdźmy jej księgę wieczystą. Posiadając numer KW (właściciel powinien nam go udostępnić bez problemu), otrzymamy odpis w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego. Koszt odpisu to tylko 30 PLN albo sprawdzić drogą elektroniczną.

  • W dziale I znajdziemy informacje o nieruchomości. Oprócz adresu są tam również wszystkie parametry nieruchomości łącznie z powierzchnią, ilością pomieszczeń. Pozwoli nam to na zweryfikowanie tego, czy właściciel nie wprowadził nas w błąd, mówiąc o np. wielkości mieszkania.

  • W dziale II natomiast znajdziemy informację o tym, kto jest właścicielem nieruchomości.

  • W dziale III mieszczą się informacje o ograniczonych prawach rzeczowych i ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością. Ta część księgi wieczystej powinna być pusta, a jeśli znajdują się tam jakieś wpisy, musimy poprosić o ich wyjaśnienie.

  • Jeżeli nieruchomość obciążona jest kredytem hipotecznym, dowiemy się tego z działu IV (oczywiście lepiej, jeśli najpierw powie nam o tym właściciel). Tu znajdziemy informacje o tym, jakie są to hipoteki (kaucyjna czy zwykła), z dokładnym określeniem wysokości, waluty, nazwą banku, który udzielił kredytu oraz terminu spłaty. Wpisana hipoteka nie jest niczym niebezpiecznym, ponieważ po spłacie kredytu przez zbywcę zostanie wykreślona z księgi wieczystej.

Odpis KW jest ważny ok. miesiąca, więc przed podpisaniem umowy ostatecznej powinniśmy postarać się o nowy. Sprawdźmy wtedy, czy nie pojawiły się jakieś nowe informacje, które mogłyby zaważyć na zawarciu transakcji.

Więcej inf dot możliwych zmian w KW

►Jeśli nabywane przez nas mieszkanie jest spółdzielczo-własnościowe, zbywca powinien nam dostarczyć zaświadczenie ze spółdzielni o możliwości sprzedaży lokalu. Pismo takie zawiera potwierdzenie tego, że właściciel dotychczas wywiązywał się ze zobowiązań względem spółdzielni i że nie ma przeciwwskazań do sprzedaży mieszkania, oraz że wcześniej nie były składane wnioski o sprzedaż. Poprośmy też o informacje ze spółdzielni o tym, czy przewidziane są jakieś remonty, które obciążać będą właścicieli. Dodatkowe koszty mogą sprawić, że cena mieszkania wzrośnie. Jeżeli tak będzie, spróbujmy negocjować z właścicielem niższą kwotę.

►Warto też sprawdzić w administracji lub spółdzielni, czy właściciel nie zwleka z opłatami. Najlepiej poprosić o zaświadczenie na piśmie. Co prawda sprzedający w umowie oświadcza, że nie ma żadnych zadłużeń względem mieszkania, ale kiedy po kilku miesiącach okaże się, że jednak ma, możemy mieć problem z odnalezieniem go i całą należność będziemy musieli uregulować my.

► Kiedy już sprawdzimy nieruchomość i skompletujemy dokumenty, czas na podpisanie umowy przedwstępnej. Dla naszego bezpieczeństwa najlepiej podpisać ją w formie aktu notarialnego. Jednak bez względu na to, czy jest to umowa notarialna czy cywilno-prawna musimy pamiętać o najważniejszych zapisach.

►Bardzo ważne jest określenie terminów podpisania umowy ostatecznej, przekazania zadatku, wyprowadzenia się zbywcy np. z mieszkania oraz jego przekazania. W umowie musi być bardzo dokładnie opisana nieruchomość, którą kupujemy, jej metraż i cena. Powinno się tam też znaleźć oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest w żaden sposób zadłużona (np. zaległości w opłacaniu czynszu lub podatku gruntowego). Jeżeli jest ona obciążona hipoteką, musi być dokładnie określona (wartość, nazwa banku). Zbywca musi zobowiązać się do spłacenia kredytu w określonym terminie (a później przedstawić nam zaświadczenie o spłacie), co najczęściej następuje już po umowie ostatecznej.

►W umowie przedwstępnej można też wyszczególnić, co pozostaje w mieszkaniu. Najlepiej zapisać to jako aneks do umowy.

►Pamiętajmy o tym, żeby jak najlepiej dopasować terminy do własnych możliwości. Zanim podpiszemy umowę, dowiedzmy się w banku, jak długo będziemy czekać na udzielenie kredytu, dodajmy do tego dwa lub trzy tygodnie i na tej podstawie określmy termin podpisania umowy ostatecznej.

►Umowa ostateczna zawsze jest podpisywana w formie aktu notarialnego i zazwyczaj wygląda tak samo. Przed jej podpisaniem zbywca musi przedstawić np. zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania.

►W umowie określamy kiedy wpłacone zostaną pieniądze (określmy to rozsądnie, zgodnie z naszymi możliwościami) oraz termin przekazania nieruchomości.

►W dniu przekazania nieruchomości należy spisać protokół zdawczo-odbiorczy. Musi się tam znaleźć między innymi stan liczników. Od tego momentu to my, jako nowi właściciele jesteśmy zobowiązani do dokonywania wszelkich opłat. Powinniśmy podpisać umowy z zakładem energetycznym i gazowym. W tym celu musimy przedłożyć protokół zdawczo-odbiorczy, akt notarialny nabycia nieruchomości oraz dowód tożsamości.

►Kiedy już dostaniemy np. klucze do mieszkania, będziemy mogli poczuć się jak prawdziwi właściciele. Nie pozostaje nam już nic innego jak rozpoczęcie inwestycji w nowo nabytą przez nas nieruchomość.

Współpraca z ubezpieczonym pośrednikiem zapewnia nam przede wszystkim oszczędność czasu, jak również zwiększa komfort i bezpieczeństwo przeprowadzenia transakcji.

Pamiętajmy, że poza przygotowaniem oferty i jej prezentacją od doświadczonego pośrednika możemy oczekiwać również m.in.:

  • informacji o obecnej sytuacji na rynku nieruchomości,

  • pomocy w kompletowaniu dokumentów,

  • negocjacji warunków umowy,

  • uzgadniania szczegółowych zapisów w umowach i wyjaśniania znaczenia tych zapisów,

  • wsparcia w załatwianiu formalności w urzędach i instytucjach,

  • pomocy w wyliczeniu szczegółowych kosztów transakcji,

  • fachowego doradztwa.

Przed zatrudnieniem pośrednika starajmy się dopilnować kilku zasad:

  • umawiajmy się na pierwsze spotkanie w biurze pośrednika,

  • rozmawiajmy z pośrednikiem o sytuacji na rynku nieruchomości,

  • zawsze prośmy o umowę pośrednictwa na piśmie,

  • przeczytajmy dokładnie umowę i prośmy o wyjaśnienie niezrozumiałych kwestii,

  • pytajmy o ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej i o licencję zawodową.